2015年6月22日 星期一

從高手中偷師:50歲前退休(下)

上一篇章講及財叔的故事及心法,這篇將討論另一主人翁:YC兄了。(原文:【精明理財】6招達財務自由 50歲不為錢打工)。

YC兄:善用肥雞餐,退而不憂。退休衛生督察張奕全(YC),2005年46歲「食肥雞餐」提早退休,現時在中港兩地持有11個物業,足夠支持他和太太的生活之餘,更將大部分租金收入作慈善捐獻。他的心法是甚麼?與財叔相比又如何?





YC兄的投資心法:

一)要投資,先有「本」:大半生都打政府工的YC,20多歲便加入衛生署,工作數年、未足30歲便買入第一層樓,「在西環高街,還記得租出給兩公婆。當時覺得很正,付了首期便有人幫我供樓,於是儲到錢便買樓。」他認同年輕人應先控制消費,開源節流,「先苦後甜,要有第一筆資金做投資,但現在實在好多人做不到。」

筆者理解:這段有兩個重點。第一,投資前先要有本錢(本金加上穩定收入),而工作穩定及開源節流是為不二法門。要留意YC兄退休前是公務員,在70-80年代時可算是「鐵飯碗」收入穩定。今時今日,年輕人除了開源節流外,更要時時刻刻裝備自己,爭取工作/收入穩定,才可安心開展投資計劃。第二,利用別人的力量,以租金養樓還房貸,慢慢把資產壯大。

二)「整餅」策略:YC見樓市正由沙氏時的低位回升,便將肥雞餐約250萬元的補償金,再加按手上住宅單位,買入多間細價樓,遍及中上環、淘大花園、南丫島,以租金養樓。此後數年,YC食正樓價上升,便靠加按物業,套現首期多買一間,他稱之為「整餅」。 

筆者理解:這其實亦與財叔的策略類同,利用財務槓桿原理,四兩撥千斤,買入更多物業「造大個餅」。留意YC兄跟財叔一樣,表明他運用這一招的時機也是2003年沙氏後,香港樓市從谷底回升的時間,可見上車周期非常重要,時勢造英雄。YC兄食正樓價上升,銀行估價上升後就便靠加按物業,取出部份沉澱資金作首期買入另一物業。有趣的是,當時YC兄在網上博客分享自己加按買樓的經驗,很多網友均說他太進取,但YC兄認為自己不是靠摸貨賺錢,而是先上會(造按揭)再出租,樓價上升便加按出首期再買另一層,風險不是想像中大。現在「馬後炮」回想十二年前,哪有人敢說YC兄的決定是錯誤的?

三)預留足夠現金保障:加按前亦會預留足夠金額,即使銀行按揭不批核,也足夠買樓。 

筆者理解:樓宇買賣過程是看對身物業先下訂金(一般為樓價10%),然後再找銀行上會再成交。YC兄提醒,「整餅」過程中必須小心,加按現有物業前亦會預留足夠現金,即使銀行加按不批核,也足夠首期(假設首期為樓價30%,減去訂金10%,仍要現金儲備20%)買下目標物業,否則「撻訂」的話會損失訂金。

四)適時換馬,懂得退場:退休後YC兄有一半時間都在深圳居住,當時見內地樓價仍便宜,寫字樓租金收入普遍有6、7厘,便將香港仍在供款的單位出售套現,轉移資金到成都買入甲級寫字樓。除了6、7厘租金回報,當時人民幣升值,相信資產可一直水漲船高。YC兄在2010及2011年陸續出售部分香港物業,他承認現在回頭看,是「放得太早」,「我由中原指數(CCL)40多點開始買樓,到差不多80點放,賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣,不相信金融海嘯很快能平息。」結果樓價在海嘯後很快回升,YC也始料未及,但他亦已知足,「我目的是達到財務自由,多一層少一層也沒分別。」

筆者理解:記得2010-2011年,當時樓市已經不斷上升,很多專家而經不太看好後市。YC兄賺了一倍離場實是無可厚非,更懂得把套現的資本再投資另一高回報市場,此乃風險管理之道。投資切忌貪勝不知輸,退一步海闊天空,YC兄已達到財務自由,更多的賺幅對他來說只是數字遊戲。難能可貴的是,YC兄更將大部分租金收入作慈善捐獻,回饋社會,這份氣度胸襟值得我們後輩學習

一連兩篇「提早退休」系列以財叔及YC兄兩位財務達人的故事帶出理財的重要性及投資心法,希望大家都能從中領悟到有用的東西,增加財商,為邁向真正自由更進一步。

Enjoy INVEST Enjoy LIFE

5 則留言:

  1. 多謝分享。

    買賣時機真的很重要,財商和勇氣缺一不可!

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    1. 多謝 Mike 兄支持。小弟都覺得知易行難,試問沙士時人人自危,恒指跌到8000點,當時誰有勇氣入市?

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  2. 原來自己MISS左呢篇文, 罪過罪過:|

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    1. 塘人兄唔洗客氣,多謝大哥一路捧場之真。哈哈!

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