從高手中偷師：50歲前退休（下）

上一篇章講及財叔的故事及心法，這篇將討論另一主人翁：YC兄了。（原文：【精明理財】6招達財務自由　50歲不為錢打工）。

YC兄：善用肥雞餐，退而不憂。退休衛生督察張奕全（YC），2005年46歲「食肥雞餐」提早退休，現時在中港兩地持有11個物業，足夠支持他和太太的生活之餘，更將大部分租金收入作慈善捐獻。他的心法是甚麼？與財叔相比又如何？

YC兄的投資心法：

一）要投資，先有「本」：大半生都打政府工的YC，20多歲便加入衛生署，工作數年、未足30歲便買入第一層樓，「在西環高街，還記得租出給兩公婆。當時覺得很正，付了首期便有人幫我供樓，於是儲到錢便買樓。」他認同年輕人應先控制消費，開源節流，「先苦後甜，要有第一筆資金做投資，但現在實在好多人做不到。」

筆者理解：這段有兩個重點。第一，投資前先要有本錢（本金加上穩定收入），而工作穩定及開源節流是為不二法門。要留意YC兄退休前是公務員，在70-80年代時可算是「鐵飯碗」收入穩定。今時今日，年輕人除了開源節流外，更要時時刻刻裝備自己，爭取工作/收入穩定，才可安心開展投資計劃。第二，利用別人的力量，以租金養樓還房貸，慢慢把資產壯大。

二）「整餅」策略：YC見樓市正由沙氏時的低位回升，便將肥雞餐約250萬元的補償金，再加按手上住宅單位，買入多間細價樓，遍及中上環、淘大花園、南丫島，以租金養樓。此後數年，YC食正樓價上升，便靠加按物業，套現首期多買一間，他稱之為「整餅」。 

筆者理解：這其實亦與財叔的策略類同，利用財務槓桿原理，四兩撥千斤，買入更多物業「造大個餅」。留意YC兄跟財叔一樣，表明他運用這一招的時機也是2003年沙氏後，香港樓市從谷底回升的時間，可見上車周期非常重要，時勢造英雄。YC兄食正樓價上升，銀行估價上升後就便靠加按物業，取出部份沉澱資金作首期買入另一物業。有趣的是，當時YC兄在網上博客分享自己加按買樓的經驗，很多網友均說他太進取，但YC兄認為自己不是靠摸貨賺錢，而是先上會（造按揭）再出租，樓價上升便加按出首期再買另一層，風險不是想像中大。現在「馬後炮」回想十二年前，哪有人敢說YC兄的決定是錯誤的？

三）預留足夠現金保障：加按前亦會預留足夠金額，即使銀行按揭不批核，也足夠買樓。 

筆者理解：樓宇買賣過程是看對身物業先下訂金（一般為樓價10%），然後再找銀行上會再成交。YC兄提醒，「整餅」過程中必須小心，加按現有物業前亦會預留足夠現金，即使銀行加按不批核，也足夠首期（假設首期為樓價30%，減去訂金10%，仍要現金儲備20%）買下目標物業，否則「撻訂」的話會損失訂金。

四）適時換馬，懂得退場：退休後YC兄有一半時間都在深圳居住，當時見內地樓價仍便宜，寫字樓租金收入普遍有6、7厘，便將香港仍在供款的單位出售套現，轉移資金到成都買入甲級寫字樓。除了6、7厘租金回報，當時人民幣升值，相信資產可一直水漲船高。YC兄在2010及2011年陸續出售部分香港物業，他承認現在回頭看，是「放得太早」，「我由中原指數（CCL）40多點開始買樓，到差不多80點放，賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣，不相信金融海嘯很快能平息。」結果樓價在海嘯後很快回升，YC也始料未及，但他亦已知足，「我目的是達到財務自由，多一層少一層也沒分別。」

筆者理解：記得2010-2011年，當時樓市已經不斷上升，很多專家而經不太看好後市。YC兄賺了一倍離場實是無可厚非，更懂得把套現的資本再投資另一高回報市場，此乃風險管理之道。投資切忌貪勝不知輸，退一步海闊天空，YC兄已達到財務自由，更多的賺幅對他來說只是數字遊戲。難能可貴的是，YC兄更將大部分租金收入作慈善捐獻，回饋社會，這份氣度胸襟值得我們後輩學習。

一連兩篇「提早退休」系列以財叔及YC兄兩位財務達人的故事帶出理財的重要性及投資心法，希望大家都能從中領悟到有用的東西，增加財商，為邁向真正自由更進一步。

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