「發水樓」、「奇則」及「劏房」出現的始末

自從政府收緊規管發水樓的建設，香港發展商理應難再大幅把新樓盤大幅「發水」牟取暴利。加上政府規定地產業界必需以「實用面積」賣樓，以杜絕失實陳述誤導買家。

為何雙管齊下，新樓盤卻又屢出現「奇則」及「劏房」？

小市民花費畢生積蓄購買安樂窩，但單位的實用程度卻越來越不「實用」。事實上，香港的住宅物業實用率由早年的平均 80% 以上，下跌至近年的平均不足 70%，而由此而引起的爭拗卻時有發生。

此風其實可追溯至10多年前的梁展文年代。梁時任房屋局副局長及屋宇署署長期間，大力推行發水樓政策，准許發展商興建一系列獲豁免計算樓面面積的設施（如環保露台、工作平台、大型會所設施、停車場等），美其名是改善居民生活，實際是掩飾疑似官商勾結、給發展商巧立名目來榨取香港市民血汗錢的的花招。很多市民殊不知道自己付出的成交價，買入的並不只是住宅單位的面積，其實還包括分攤的公共面積及設施。而發展商拍賣買地的時候，所出的地價計算都只是以樓面面積來計數，所以獲豁免計算樓面面積的設施對他們來說是 bonus，這就是可以連帶賣給小業主的額外面積。這就解釋了為何「建築面積」與「實用面積」存在差異。

自發水樓政策推出後，大批「蛋糕樓」（意指在地面蓋多層停車場把住宅部份盡量托高，以爭取更佳景觀提升賣價）、屏風樓等如雨後春筍般湧現，造成熱島效應。原意用作「環保」的豁免樓面面積設施最後被濫用了。發水樓政策一直為人詬病，2005年便爆出審計報告批評嘉亨灣的醜聞，揭發梁展文在位期間運用酌情權，額外批准發展商恒基地產多建逾10萬平方呎樓面面積，可建單位由原本1,000多個變做逾2,000多個。而最經典的「縮水」個案，莫過於2006年底入伙的元朗某樓盤，由於發展商將花園、車房、天台及攤分公用面積，全數計算入建築面積之內，令物業室內實用率低至30%，部分3,000餘方呎單位，扣除上述面積及樓梯、天井等位置後，室內面積不足1,000方呎，實用率低至3成，引起小業主不滿。

有關醜聞令到政府不得不正視問題所在，所以自 2011 年開始，政府開始收緊發展商起「發水」樓，包括減少停車場樓面豁免面積，降低多項環保措施的寬免比例及收緊會所面積等。加上政府雙管齊下，規定地產業界必需以「實用面積」賣樓，以杜絕失實陳述誤導買家。本來希望發展商難再大幅「發水」賺盡，惟各大地產商又非省油的燈，實行「你有你的張良計，我有我的過牆梯」。筆者之前曾寫過一篇發展商的「發水大法 」（發展商銷售面積「發水」新招），就盡顯了他們扭盡六壬的「賺到盡」功架。除了上一篇文章所提及「電梯大堂發水法」之外，「外牆發水法」（利用奇則增加外牆，便可增加實用面積）也是慣常用的手法：發展商將預製的外牆牆身加厚，令業主購入毫無用處的牆身面積。「超人」旗下的將軍襖樓盤，當年就被揭發連大廈的結構柱也賣給業主，估計一半業主要花近20萬元買柱。

當「發水大法」遇上樓價高企，再加上政府鼓勵興建細單位的時候，一種新的產品就極速誕生：高級奇則劏房是也。新產品結合「高檔」賣價、「發水」奇則及「劏房」細面積降低總額等三種賺盡大法，實行榨盡買家的一分一毫。現今新樓盤都清一色以「高檔」作為賣點，不論樓盤的地理位置如何，樓盤廣告都越賣越豪，並以誇張的廣告手法：聘請外籍模特兒、打造外國式生活文化、顯示豪華生活態度等作賣點，務求盡谷賣價。另設計「發水」奇則，利用三尖八角的設計，盡量增加外牆厚度及長度，盡量增加可供銷售的實用面積。而今時今日樓價高企，市區難找少於四百萬的「上車盤」，加上政府鼓勵興建細單位，發展商就順水推舟大量開發「劏房」單位，既可滿足政府要求，同時面積細小的單位表面總價不高，可納入為「上車盤」，但實質呎價可以進一步谷高，再配合特殊的銷售手法如「1+親」綑綁式售賣，為大舉興建「劏房」的濫財作開脫。

在現時樓市瘋狂的歲月下，對駕輕就熟的發展商而言，鑽空賺盡依然沒有難度。筆者預計各種「奇則」、神奇「發水大法」、「劏房」、「特殊的銷售手法」等亦會不斷重複出現，並且只會愈演愈烈。可是別忘記，最終出來「找數」的，仍然是一眾小業主。