2015年8月19日 星期三

「發水樓」、「奇則」及「劏房」出現的始末

自從政府收緊規管發水樓的建設,香港發展商理應難再大幅把新樓盤大幅「發水」牟取暴利。加上政府規定地產業界必需以「實用面積」賣樓,以杜絕失實陳述誤導買家。

為何雙管齊下,新樓盤卻又屢出現「奇則」及「劏房」




小市民花費畢生積蓄購買安樂窩,但單位的實用程度卻越來越不「實用」。事實上,香港的住宅物業實用率由早年的平均 80% 以上,下跌至近年的平均不足 70%,而由此而引起的爭拗卻時有發生。

此風其實可追溯至10多年前的梁展文年代。梁時任房屋局副局長及屋宇署署長期間,大力推行發水樓政策,准許發展商興建一系列獲豁免計算樓面面積的設施(如環保露台、工作平台、大型會所設施、停車場等),美其名是改善居民生活,實際是掩飾疑似官商勾結、給發展商巧立名目來榨取香港市民血汗錢的的花招。很多市民殊不知道自己付出的成交價,買入的並不只是住宅單位的面積,其實還包括分攤的公共面積及設施。而發展商拍賣買地的時候,所出的地價計算都只是以樓面面積來計數,所以獲豁免計算樓面面積的設施對他們來說是 bonus,這就是可以連帶賣給小業主的額外面積。這就解釋了為何「建築面積」與「實用面積」存在差異。

自發水樓政策推出後,大批「蛋糕樓」(意指在地面蓋多層停車場把住宅部份盡量托高,以爭取更佳景觀提升賣價)、屏風樓等如雨後春筍般湧現,造成熱島效應。原意用作「環保」的豁免樓面面積設施最後被濫用了。發水樓政策一直為人詬病,2005年便爆出審計報告批評嘉亨灣的醜聞,揭發梁展文在位期間運用酌情權,額外批准發展商恒基地產多建逾10萬平方呎樓面面積,可建單位由原本1,000多個變做逾2,000多個。而最經典的「縮水」個案,莫過於2006年底入伙的元朗某樓盤,由於發展商將花園、車房、天台及攤分公用面積,全數計算入建築面積之內,令物業室內實用率低至30%,部分3,000餘方呎單位,扣除上述面積及樓梯、天井等位置後,室內面積不足1,000方呎,實用率低至3成,引起小業主不滿。

有關醜聞令到政府不得不正視問題所在,所以自 2011 年開始,政府開始收緊發展商起「發水」樓,包括減少停車場樓面豁免面積,降低多項環保措施的寬免比例及收緊會所面積等。加上政府雙管齊下,規定地產業界必需以「實用面積」賣樓,以杜絕失實陳述誤導買家。本來希望發展商難再大幅「發水」賺盡,惟各大地產商又非省油的燈,實行「你有你的張良計,我有我的過牆梯」。筆者之前曾寫過一篇發展商的「發水大法 」(發展商銷售面積「發水」新招),就盡顯了他們扭盡六壬的「賺到盡」功架。除了上一篇文章所提及「電梯大堂發水法」之外,「外牆發水法」(利用奇則增加外牆,便可增加實用面積)也是慣常用的手法:發展商將預製的外牆牆身加厚,令業主購入毫無用處的牆身面積。「超人」旗下的將軍襖樓盤,當年就被揭發連大廈的結構柱也賣給業主,估計一半業主要花近20萬元買柱。



當「發水大法」遇上樓價高企,再加上政府鼓勵興建細單位的時候,一種新的產品就極速誕生:高級奇則劏房是也。新產品結合「高檔」賣價、「發水」奇則及「劏房」細面積降低總額等三種賺盡大法,實行榨盡買家的一分一毫。現今新樓盤都清一色以「高檔」作為賣點,不論樓盤的地理位置如何,樓盤廣告都越賣越豪,並以誇張的廣告手法:聘請外籍模特兒、打造外國式生活文化、顯示豪華生活態度等作賣點,務求盡谷賣價。另設計「發水」奇則,利用三尖八角的設計,盡量增加外牆厚度及長度,盡量增加可供銷售的實用面積。而今時今日樓價高企,市區難找少於四百萬的「上車盤」,加上政府鼓勵興建細單位,發展商就順水推舟大量開發「劏房」單位,既可滿足政府要求,同時面積細小的單位表面總價不高,可納入為「上車盤」,但實質呎價可以進一步谷高,再配合特殊的銷售手法如「1+親」綑綁式售賣,為大舉興建「劏房」的濫財作開脫。

在現時樓市瘋狂的歲月下,對駕輕就熟的發展商而言,鑽空賺盡依然沒有難度。筆者預計各種「奇則」、神奇「發水大法」、「劏房」、「特殊的銷售手法」等亦會不斷重複出現,並且只會愈演愈烈。可是別忘記,最終出來「找數」的,仍然是一眾小業主。

18 則留言:

  1. 我同意大財團在銷售中處於較有優勢的一方。

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  2. 大公司無論財力丶人力丶物力都佔優,很難與之抗衡也。

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  3. 我手持大量地產股,我是既得利益者。

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    1. 這也許是比較好的「對沖」方式吧。

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  4. 講到尾就是政府監管不力,人哋鬼佬起乜起物都要攞哂啲圖則去City度審批,符合各種City Code 至俾起;當然這樣的話又可以批評政府干涉太多,影響發展商利益。

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    1. 問題是當年梁展文渉嫌官商勾結,濫用「酌情權」跳過固有code,從他退休後原本想到某發展商工作可想而知。加上香港一樣有所謂building code, 只不過設計上可以用「奇則」走灰色地帶,當中定必符合法規才獲批圖則。不過政府內官僚主義嚴重,公務員們做又36,唔做又36,沒人有心思出來落力監管。

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  5. 上有政策, 下有對策,
    自古以來, 我們都是這樣成長的,

    執法力度的問題 牽涉到 地產商是 政府大水源之一,
    印花稅, 利得稅, 樓市興旺, 政府都收入不少...

    香港的獨特性 做成 政府都要睇地產佬面色..
    政府一日不解決這關係,
    這些灰色地帶只會不斷的重演...

    確實, "中國人是要管的"
    呵呵...

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    1. 這就是官商勾結、地產霸權的由來。

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  6. 各種奇則依然有價有市真係令我R晒頭,是香港人太好欺負抑或香港人太笨?

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    1. 原因是一宅難求。今時今日,市區哪裡找到四球樓下的上車盤?劏房奇則就是打著年輕買家、首次置業來設計的。

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  7. 咁既則, 咁既價, 仍然賣到有價有市, 反映市場確實對住屋有需求, 同時不得不佩服則師係maximize可銷售實用面積的功力。咁既情況, 好明顯土地既問題。

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    1. 樓市大牛市持續 10多年,在樓價極高的環境下,「細價樓」比較吃香,劏房奇則應運而生。亦因為大眾難上車,所以亦漸漸接受「劏房」,最後連劏房奇則都賣個滿堂紅。

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  8. 問題係現在啲樓明顯係「唔低買」,啲人都一窩蜂去上車,好恐怖。

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    1. 樓市大牛市持續 10多年,大家似乎忘記了97、沙士等低迷。

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    2. 獨立思維正正能體現出價值投資的精髓

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  9. 98年經濟倒退時那段日子,自己還在上學
    但唔少行業1x%10x%咁減人工
    有新聞報導中環有西裝友食2手飯,好心up。
    但社會大部分人已經忘記這段日子了...

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    1. 二手飯⋯呢段新聞小弟都記得⋯還有03年沙士時,人人囗罩上街,恆指跌到8000點,當年淘大花園浩劫過後價錢只是幾十萬就可以有交易。

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