從高手中偷師：50歲前退休（上）

最近財務 Blog 界最爆事件莫過於財叔了。因為一篇在iMoney提及有關劉公子的訪問及他的300萬元買樓例子引起軒然大波。主要來龍去脈在此不贅，有興趣了解事件始末的朋友可造訪止凡兄的博文。

「一樣米養百樣人」，不同人抱不同心態，對同一件事有人怨天尤人，亦有人可以沉著應對。昨天筆者特地去找有關財叔的文章及訪問，以了解財叔的背景。找到了去年的一篇文章（原文：【精明理財】6招達財務自由　50歲不為錢打工），當中發現財叔的過去原來又是一個獅子山下的成功故事。

文章訪問兩位於 50 歲前已經達到財務自由的高手：財叔及YC兄，講及他們一步步致富的心路歷程，筆者在此轉發與各位分享。

財叔：小時候家住華富邨，最大的夢想是買樓。1991年，23歲的他死慳死抵，以一成首期買入馬鞍山錦英苑，隻身從華富邨搬到馬鞍山。「當時做推銷員每月只有4,000元人工，但樓按月供3,000元、12厘息。為了供樓，每晚的食糧就是公仔麵，沒有任何娛樂，後來更日間返正職，晚上兼職做速遞員，周六周日做小販。不要想為甚麼不夠錢使，而是去想怎樣使才夠。若果一直怨好辛苦，只會永遠怨不夠錢，要想一想如何去改變自己的生活。」

可見當年財叔供樓壓力確實不比今天要輕鬆（每月只有4,000元人工，但樓按月供3,000元（佔主收入75%？！）、12厘息（今天才2.15厘）！），但以上個案正正就體現了心態決定一切，而捱過最艱辛的一段日子後，便會苦盡甘來。現時財叔持有約20個物業，包括住宅、工廈、車位、商場舖，每月總租金收入約30萬元，減去供款開支約15萬元，每月淨現金約15萬元。去年便放棄藥廠全職工作，以便有更多時間打理物業的租賃事宜。

從草根階層到今天46歲就退休，可見財叔的故事勵志之餘，更值得作為後輩的我們借鑒。綜合訪問中的要點，筆者整理出財叔投資三大招數：

1) 學懂淨租金回報：做包租公最重要識計淨租金回報，若租金回報率大於供樓按息達3厘，該單位便值得購入放租，淨租金回報有5厘更可瞓身投資。

筆者理解：投資看重淨現金流。財叔認為若租金回報率大於供樓按息達3厘非常吸引，因買樓放租的淨現金流 = 租金收入 - 支出 (供樓本息、差餉、管理費、經紀佣金等) - 稅項。3厘差額足夠支付以上支出，使到物業每月可產生淨現金流。這亦正是「窮爸爸、富爸爸」中所提倡的概念。

2) 「一拆二」方程式：2003年沙氏後，香港樓市從谷底回升，財叔見手上灣仔唐樓租盤升值，便賣出「一拆二」。「例如賣了一個300萬元單位，便買兩個200萬元單位收租，資產便變了400萬元。」 他憑這招買入多個住宅，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位。

筆者理解：簡單來說，這就是利用財務槓桿原理，四兩撥千斤。把現有單位賣出或可找銀行再融資，買入更多物業。但要留意的是，財叔表明他運用這一招的時機是「2003年沙氏後，香港樓市從谷底回升」的時間。如果在經濟不景樓市下跌的時期利用這方法相對風險較高，因為一來市場空置率上升，租金水平會一同下跌，亦會影響物業出租及收入穩定性，危及每月還款能力。二來銀行承造按揭或再融資亦較困難，成本門檻亦會提高。最終，投資者實力決定一切。這又回到老問題：手持多少現金顯示實力，而儲蓄為第一步。

3) 穩現金流轉投債劵：財叔近年發現有其他工具如債券基金，都可以製造穩定現金流。例如一些美國高息債券基金（US High Yield Bond）可利用槓桿買入，收息8厘。他近期又改買一些內地房地產發行債券，如恒大地產（03333）、花樣年（01777）等企業債有10多厘息。不怕內房企風險大？財叔說，若該公司同時發行了長年期及短年期的債券，應選擇年期較短的，因為長年期債券的違約風險較大。不過，他承認自己主要的現金流還是靠物業收租。

筆者理解：懂得以上兩點製造財富及淨現金流，可以利用被動收入「錢滾錢」。同時應把一種從高風險換來的收入逐步換成其他能產生淨現金流的資產，一方面能分散投資風險外，亦可以逐步增大「雪球」效應。

實行以上三大招數的大前提是，首先必先有一筆資本。看財叔的故事就知道，他當時是用盡開源節流的方法去供滿第一個物業，然後才有本錢去實行他的投資三大招數。當中辛酸相信比「睇少 D 戲，去少 D日本」不可同日而語。其實初出茅廬的年輕人誰有自主能力買樓？還記得當年SARS時大學畢業找工作月薪普遍7000-8000元，就算當時樓價多低沉也好，有心上車一樣要為首期而作長時間儲蓄。而今天儲蓄，是為了明日機會來到時能夠好好把握。

共勉之。

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