「加辣」滿月後

2016年11月4日傍晚，梁振英與官員一同召開記者招待會，宣佈對香港樓市 「加辣」，全面提高住宅物業交易的從價印花稅，稅率劃一提高至 15%，並無持有其他住宅物業的香港永久性居民豁免，他們只需繳交最多 4.25% 的印花稅。政府預期加辣可以冷卻樓市熾熱氣氛，住宅物業成交量會即時下跌，但樓價跌幅則難估計。

加辣消息一出，樓市即時有反應，好淡出現爭持：部分業主當晚（11月4日）隨即減價求售，大批正銷售的新樓盤更因要修訂價單而需停售；有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，部分買家當晚加快入市，之後又頻頻出現「首置客」及不理加辣的海外買家。

2016年12月4日，是對樓市 「加辣」後的一個月，辣招出現又對樓市有甚麼影響變化？

1）樓市出現價升量跌

根據2016年12月3日傳媒報導，政府上月初突然加辣，樓市即時凍僵，交投明顯萎縮，惟反映辣招後首周樓市走向的中原城市領先指數（CCL），昨最新報144.47點，創下59周新高，按周上升0.27%，距離歷史最高點146.92點，僅相差1.66%。一手亦連番破頂，辣招被廢武功。

辣招推出後，二手交投明顯大減，中原統計十大屋苑上月成交量銳減至133宗，較10月份大幅減少47.6%。縱使成交量急跌，但只有鰂魚涌太古城、康怡花園、觀塘麗港城及天水圍嘉湖山莊呎價略跌0.3%至5%，其餘六大屋苑呎價均仍有升幅。

政府辣招廢武功，塵封十年貨尾盤亦出現排長龍搶購場面。屬加辣後首個開售的大型新盤、恒隆地產（101）發展的大角嘴浪澄灣昨發售62伙貨尾，即使已加價一成，仍即日沽清。

筆者：樓市出現價升量跌，正正體現筆者上一篇文章的看法：鑒於「賣了買不回」、「賣一間少一間」的想法，條件許可下（如沒供樓壓力、利率低企、供平過租、等等）更加不會貿然把手頭上的投資物業放賣，引發市場成交量急跌、賣盤供應量減少。同時，由於投資者減少買入，租盤供應量亦會減少，相信樓價最終價租同樣乾升。

2）租盤減少，租金上升

港府加辣遏市，租務市場受到刺激，各區不少屋苑租金均錄得升幅，甚至有創新高成交。甚至一向視為筍租盤集中地的屯門，在加辣後多個私樓租金直線上升，如新屯門中心、大興花園等租金都有升無跌。

祥益地產表示，區內大部分屋苑的租金於加辣後均錄得升幅，皆因投資者大幅減少，用家主導市場，使區內租盤陸續消化後，難有補充，租金便相應上升。再者在缺盤下，大部分租客恐怕租金再上寧願急租單位，如時代廣場B座中層1室2房戶，實用面積409呎，叫租$1.1萬，呎租$26.9，放租不足2小時，便旋即租出，可見市場對租盤需求相當暢旺。

更有甚者有屋苑出現「租比買旺」的情況，如屯門時代廣場11月截至16日僅錄1宗買賣，而租賃卻有7宗，且有5宗為11月5日後所錄得；另同區邁亞美海灣本月買賣暫無人問津，租賃卻有6宗，而其中4宗為加辣後成交。

基於上述因素，業主更不愁單位租不出，致叫租更進取，多以高市價5%至10%開價，議價空間亦進一步收窄，甚至零議價，進一步刺激租金上升。

筆者：這又體現筆者上一篇文章的看法：投資者減少，租盤供應量亦會減少，租金勢必上揚。

3）發展商加碼回贈

長實地產（01113）馬頭角君柏回贈 15% 稅款，屬加辣後首個全數回贈印花稅之發展商，君柏將原本供非首置客選擇的最高 12.5% 折扣及 8.5% 回贈，改為 6% 折扣及 15% 回贈，以應對新辣稅。不過，上述現金即供付款，或 720 日長成交期付款法，卻將原有 6.5% 額外折扣取消。以一伙定價 4,465 萬元的低層單位、買家採現金即供計，新版優惠直減 6%、再獲 15% DSD回贈，折實價為 3,567 萬元；舊版優惠直減 12.5%、再獲 8.5% DSD回贈，折實價 3,574 萬元，實際節省 7.3 萬元或不足 1%。

筆者：這對應筆者上一篇文章的看法：預計發展商一手貨會加推「優惠」，美其名繼續幫買家繳交印花稅，但羊毛最終出在羊身上。

4）內地客無懼政府加辣

事實上，辣招出現後，仍然出現不怕辣的內地買家：將軍澳新盤藍塘傲，今日展開次輪銷售，售樓現場所見人流依舊，當中不少為內地人，有內地人及澳門人不惜支付300萬元辣稅購買該屋苑單位；西半山敦皓開放式單位，買家為國內客，以公司名義購入該「劏房」，須向政府支付15%印花稅及15%買家印花稅。

筆者：筆者上一篇文章說過，港府數年前為打擊外來買家，亦引入非本地買家印花稅（BSD），而外來買家亦同時需要繳交 DSD及SSD，筆者認為如以上都不在乎的「富裕」買家，對是次引入辣招都未必會產生畏懼。原因在於人民幣近來持續貶值，數據顯示，人民幣兌美元在過去短短幾個月跌勢愈來愈急：由 6月底的 6.6，過了3個多月才跌穿 6.7；但由 6.7 到 6.8 只用了1個月時間；而由 6.8 到 6.9，僅過了不足兩周時間。大陸有錢人不願看到資產縮水，所以到香港買樓以保值。

事實上，隨著人民幣不斷貶值，大陸民眾紛紛兌換美元以求保值，由於需求量太大，不僅一些銀行出現了美元短缺，甚至連黑市販子手上的美元也被兌換一空，而有錢人則通過各種途徑試圖「走資」，將現金及資產轉移至海外。「辣招」對他們來說不比身家縮水緊要。

5）加辣後資金轉軚，車位價量齊爆升

政府向住宅樓加辣，趕絕投資者，未受影響而且投資金額不大的車位，遂成為資金新出路。資深住宅投資者伍冠流指：「車位好易租得出，投資回報亦高」；事實上，加辣後各區車位已經被瘋搶。

住宅投資者轉購車位，有多年投資住宅物業經驗的伍冠流指出，新辣招生效後，增購住宅單位收租須多付成交價的15%稅款，日後會考慮轉攻工商舖及車位物業，尤其是香港車位供應向來緊張，購入收租「好租、易租」，投資回報價值更高。

筆者：低息年代，資金成本低企，現金不「值錢」，手持現金的機會成本相當高。加上銀行「水浸」，近日更為了搶按揭貸款市佔率，紛紛推現金回贈，滙豐、中銀香港（2388）、渣打香港、恒生（011）、工銀亞洲均推出高達1.4%按揭貸款現金回贈，進一步顯示資金成本低昂。投資者急於為自身資金找出路，當住宅投資成本高，手持現金的投資者紛紛轉向非住宅物業，甚至到海外購買物業，筆者身處的澳洲最近正正就是熱錢流入的最好証明。