2016年12月4日 星期日

「加辣」滿月後

2016年11月4日傍晚,梁振英與官員一同召開記者招待會,宣佈對香港樓市 「加辣」,全面提高住宅物業交易的從價印花稅,稅率劃一提高至 15%,並無持有其他住宅物業的香港永久性居民豁免,他們只需繳交最多 4.25% 的印花稅。政府預期加辣可以冷卻樓市熾熱氣氛,住宅物業成交量會即時下跌,但樓價跌幅則難估計。

加辣消息一出,樓市即時有反應,好淡出現爭持:部分業主當晚(11月4日)隨即減價求售,大批正銷售的新樓盤更因要修訂價單而需停售;有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場,部分買家當晚加快入市,之後又頻頻出現「首置客」及不理加辣的海外買家。

2016年12月4日,是對樓市 「加辣」後的一個月,辣招出現又對樓市有甚麼影響變化?


1)樓市出現價升量跌

根據2016年12月3日傳媒報導,政府上月初突然加辣,樓市即時凍僵,交投明顯萎縮,惟反映辣招後首周樓市走向的中原城市領先指數(CCL),昨最新報144.47點,創下59周新高,按周上升0.27%,距離歷史最高點146.92點,僅相差1.66%。一手亦連番破頂,辣招被廢武功。

辣招推出後,二手交投明顯大減,中原統計十大屋苑上月成交量銳減至133宗,較10月份大幅減少47.6%。縱使成交量急跌,但只有鰂魚涌太古城、康怡花園、觀塘麗港城及天水圍嘉湖山莊呎價略跌0.3%至5%,其餘六大屋苑呎價均仍有升幅。

政府辣招廢武功,塵封十年貨尾盤亦出現排長龍搶購場面。屬加辣後首個開售的大型新盤、恒隆地產(101)發展的大角嘴浪澄灣昨發售62伙貨尾,即使已加價一成,仍即日沽清。

筆者:樓市出現價升量跌,正正體現筆者上一篇文章的看法:鑒於「賣了買不回」、「賣一間少一間」的想法,條件許可下(如沒供樓壓力、利率低企、供平過租、等等)更加不會貿然把手頭上的投資物業放賣,引發市場成交量急跌、賣盤供應量減少。同時,由於投資者減少買入,租盤供應量亦會減少,相信樓價最終價租同樣乾升。

2)租盤減少,租金上升

港府加辣遏市,租務市場受到刺激,各區不少屋苑租金均錄得升幅,甚至有創新高成交。甚至一向視為筍租盤集中地的屯門,在加辣後多個私樓租金直線上升,如新屯門中心、大興花園等租金都有升無跌。

祥益地產表示,區內大部分屋苑的租金於加辣後均錄得升幅,皆因投資者大幅減少,用家主導市場,使區內租盤陸續消化後,難有補充,租金便相應上升。再者在缺盤下,大部分租客恐怕租金再上寧願急租單位,如時代廣場B座中層1室2房戶,實用面積409呎,叫租$1.1萬,呎租$26.9,放租不足2小時,便旋即租出,可見市場對租盤需求相當暢旺。

更有甚者有屋苑出現「租比買旺」的情況,如屯門時代廣場11月截至16日僅錄1宗買賣,而租賃卻有7宗,且有5宗為11月5日後所錄得;另同區邁亞美海灣本月買賣暫無人問津,租賃卻有6宗,而其中4宗為加辣後成交。

基於上述因素,業主更不愁單位租不出,致叫租更進取,多以高市價5%至10%開價,議價空間亦進一步收窄,甚至零議價,進一步刺激租金上升。

筆者:這又體現筆者上一篇文章的看法:投資者減少,租盤供應量亦會減少,租金勢必上揚。

3)發展商加碼回贈

長實地產(01113)馬頭角君柏回贈 15% 稅款,屬加辣後首個全數回贈印花稅之發展商,君柏將原本供非首置客選擇的最高 12.5% 折扣及 8.5% 回贈,改為 6% 折扣及 15% 回贈,以應對新辣稅。不過,上述現金即供付款,或 720 日長成交期付款法,卻將原有 6.5% 額外折扣取消。以一伙定價 4,465 萬元的低層單位、買家採現金即供計,新版優惠直減 6%、再獲 15% DSD回贈,折實價為 3,567 萬元;舊版優惠直減 12.5%、再獲 8.5% DSD回贈,折實價 3,574 萬元,實際節省 7.3 萬元或不足 1%。

筆者:這對應筆者上一篇文章的看法:預計發展商一手貨會加推「優惠」,美其名繼續幫買家繳交印花稅,但羊毛最終出在羊身上。

4)內地客無懼政府加辣

事實上,辣招出現後,仍然出現不怕辣的內地買家:將軍澳新盤藍塘傲,今日展開次輪銷售,售樓現場所見人流依舊,當中不少為內地人,有內地人及澳門人不惜支付300萬元辣稅購買該屋苑單位;西半山敦皓開放式單位,買家為國內客,以公司名義購入該「劏房」,須向政府支付15%印花稅及15%買家印花稅。

筆者:筆者上一篇文章說過,港府數年前為打擊外來買家,亦引入非本地買家印花稅(BSD),而外來買家亦同時需要繳交 DSD及SSD,筆者認為如以上都不在乎的「富裕」買家,對是次引入辣招都未必會產生畏懼。原因在於人民幣近來持續貶值,數據顯示,人民幣兌美元在過去短短幾個月跌勢愈來愈急:由 6月底的 6.6,過了3個多月才跌穿 6.7;但由 6.7 到 6.8 只用了1個月時間;而由 6.8 到 6.9,僅過了不足兩周時間。大陸有錢人不願看到資產縮水,所以到香港買樓以保值。

事實上,隨著人民幣不斷貶值,大陸民眾紛紛兌換美元以求保值,由於需求量太大,不僅一些銀行出現了美元短缺,甚至連黑市販子手上的美元也被兌換一空,而有錢人則通過各種途徑試圖「走資」,將現金及資產轉移至海外。「辣招」對他們來說不比身家縮水緊要。

5)加辣後資金轉軚,車位價量齊爆升

政府向住宅樓加辣,趕絕投資者,未受影響而且投資金額不大的車位,遂成為資金新出路。資深住宅投資者伍冠流指:「車位好易租得出,投資回報亦高」;事實上,加辣後各區車位已經被瘋搶。

住宅投資者轉購車位,有多年投資住宅物業經驗的伍冠流指出,新辣招生效後,增購住宅單位收租須多付成交價的15%稅款,日後會考慮轉攻工商舖及車位物業,尤其是香港車位供應向來緊張,購入收租「好租、易租」,投資回報價值更高。

筆者:低息年代,資金成本低企,現金不「值錢」,手持現金的機會成本相當高。加上銀行「水浸」,近日更為了搶按揭貸款市佔率,紛紛推現金回贈,滙豐、中銀香港(2388)、渣打香港、恒生(011)、工銀亞洲均推出高達1.4%按揭貸款現金回贈,進一步顯示資金成本低昂。投資者急於為自身資金找出路,當住宅投資成本高,手持現金的投資者紛紛轉向非住宅物業,甚至到海外購買物業,筆者身處的澳洲最近正正就是熱錢流入的最好証明。



7 則留言:

  1. 看多二個月作短期評論。
    包括二手價格,及一手等大盤開,如新地的南昌大盤。

    回覆刪除
    回覆
    1. 小弟有有相熟的經紀朋友指,暫時二手價格平穩,成交疏落。一手大盤會否大減價,就真的要等另一龍頭新地開盤再下定論。價值兄有何看法?

      刪除
    2. 我同意,市場消息參差,有些話新高,有些話減價,我要用多少時間理解。
      基本上,發展商的舉動可看到市場能否消化價格。
      新地南昌,信置觀塘17年有大盤。
      我寧買地產股,不斷吸納,維持合理比重,我覺較安全。

      刪除
    3. 現在長地唔玩,嗰個都睇佢頭,恒隆始終是貨尾,新地還有北角,元朗,南昌,避避風頭會再出手。

      刪除
    4. 現在似乎大發展商都在避風頭,商討下一步策略。小弟想法始終覺得辣招是治標不治本,淪為梁營的政治工具而已,看樓市還得看大環境。

      刪除
    5. 同意,現時只是將資金分來分去,仍在樓市流竄,直至某些觸發點出現。

      刪除
    6. 市場上資金過剩,錢多但好的投資少。

      刪除

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...