投資101：淺談「證券化」

講起Blogger界的超級高手，相信無人不識 Starman兄，他的 Blog 及報導也讓唐勤追得如癡如醉，不能不佩服他爐火純青的資本及現金流操作技巧，而最近他的Blog在討論「證券化（Securitization）」。

這一個金融界的專有名詞，可能對於一般大眾都比較陌生，但這是聰明絕頂的金融機構所發明的一種財技。

簡單來說，「證券化」就是將流動性較差的資產（亦即是難以即時變現的資產），加以重組、打包之後，用發行證券的方式，以「斬件式」的拆細來售賣，向社會大眾募集資金，以增加資產的流動性並分散風險。由於入場費較低，大眾相對容易受落，情況有如「劏場」賣鋪一樣。

「住房抵押貸款證券 Mortgage Backed Security」

舉個例子，唐勤向銀行貸款300萬買樓，分30年攤還。銀行隨即產生 300萬的債權，而對銀行來說這貸款是投資 、資產。短期內唐勤並不會一次過把300萬還清，銀行很難快速拿回資金，即是流動性較差。事實上，銀行每天都對千千萬萬像唐勤的人批出貸款，這樣資金豈不鎖死了幾十年？

有見及此，銀行為了增加這種資產的流動性，所以就想出以「資產證券化」，重組打包一大堆樓按，然後用發行證券的方式「斬件」發售給一般大眾來募集資金。這樣銀行除了可以將這些資產的回收風險（repayment risk）分散給投資大眾，還可以取回資金作其他的用途，增加資產的流動性。

「REIT」

另一例子就是房地產「證券化」。以前投資者若要投資房地產，只能直接購買樓宇，或是透過投資「地產股」兩種渠道。然而直接投資不動產，不僅金額較高、還有交易費用高昂如印花稅、中介費等，而且買賣手續繁瑣，相對流動性較差。金融機構想出把房地產「證券化」，產生房地產信託基金（REITs），把大大件的房地產如全幢式的大廈或投資組合，以發行證券的方式「斬件」發售給一般大眾。由於其交易方式與股票相同，流動性較佳，投資者將可享有除投資房地產相關類股外，也可以較少的投資金額，參與平時沒有機會的投資像商業大廈、工廈、商鋪、酒店等高門檻投資。

「證券化」與「次按危機」

「次按」是指借款人信用差的貸款。自 2000年代美國房地產市場持續走高，信用差的人也能獲得銀行樓按貸款。金融機構將「次按」打包成住房抵押貸款證券（ Mortgage Backed Security），出售給投資者和其他的金融機構。然而，評級機構亦不負責任地將這些債券評為AAA級。在債券層層包裝專賣的情況下，投資者都低估了風險。當美國樓市泡沫爆破，次按大量違約，住房抵押貸款證券價值大瀉，因而造成許多金融機構資本大幅下降，雷曼兄弟破產，美國國際集團瀕臨倒閉，造成世界各地緊縮信貸。

然而，水能載舟，亦能覆舟。「證券化」本應有助降低投資風險，增加資產流動性，並讓投資者參與本不能負擔的項目，但金融機構的過火行為卻鑄成大錯。

「證券化」實為一項「化整為零」的財技，正如Starman兄所說，「現金流為王」去到最終、最極緻便是證券化。唐勤亦理解為手持重大資產，最極緻的套現方式就是能以「斬件式」的拆細來售賣，那麼目標客戶群可以大大擴闊，增加流通性。