2015年7月28日 星期二

從高手中偷師:鬼佬財自故事,30歲前退休並擁有160套房產。

當一個出身藍領階層的13歲男孩說,他對房產投資有興趣,並且想要成為富豪的時候,可別見笑,因為這種事的而且確發生了。

這個他,年僅30歲就擁有價值$3,500萬澳元的房產;

這個他,為年收$200萬澳元租金的超級包租公;

這個他,名不經傳,卻默默為財自耕耘;

這個他,認為年輕人要「上車」其實可以很簡單:停止抱怨,勇敢去做。


這個他,名字叫 Nathan Birch


Nathan Birch出生於悉尼的 Parramatta(筆者註:Parramatta位於西悉尼地區,現為新市鎮商務區,離悉尼市中心以西約25公里,傳統澳洲人都不喜歡居住在西悉尼地區,皆因西悉尼地區人口多由新移民組成:中東人、印度人、越南人、黑人等,所以西悉尼一直較東悉尼地區貧窮。)

他13歲的時候第一次在一本雜誌上看到房產投資這回事,從此開始努力賺錢,為財務自由舖路。17歲離開學校以後,開始在一間房地產公司打工,後來他利用週末的時間去酒吧打工。到了18歲,他用攢下來的$24.8萬澳元買下了一棟位於 Mount Druitt 的房子(筆者註:Mount Druitt 為離 Parramatta 區更加以西的地區,離悉尼市中心以西約 50 公里,可謂極之冷門及不受傳統澳洲人歡迎的地區,但如今在悉尼供不應求的房地產市場下開始變得火熱)。

6個月之後,經過基本的翻新裝修,這套房子升值到$35萬澳元。於是他把 Mount Druitt 的房子加按作首期,再買入另外兩套房子。(筆者註:看到這招是否覺得很熟悉?這就是與財叔的「一拆二」方程式及YC兄的「造大個餅」策略類似。)

就這樣,到了2009年,24歲的他已經擁有了14套房子,一年$3萬澳元的淨現金流收入已經達到了悉尼平均的工資水平,於是他就辭職正式「退休」,全心投入房地產投資的事業。隨著澳洲樓市不斷上漲,他的資產也在不斷增值及擴大,用「造大個餅」的策略,把已經擁有的物業作加按,到2014年底他就擁有了超過160個物業。

Nathan 還分享了他的幾項投資心法:

一)買樓要講價
買樓必定要講價,盡量用低於市值的價格買入物業,成功的話這意味著你佔了先機。2014年初,Nathan在Blue Mountains(筆者註:Blue Mountains為悉尼有名遊客區及郊區)一口氣買下了一棟擁有40套住宅的大廈,一年的租金就能收$40萬澳元。這棟樓房原先是一間汽車旅館(Motel),估價達$400萬澳元,但Nathan擁有神一般的講價技能,憑著三寸不爛之舌,最終用$166萬澳元的價格成功買入。

二)便宜莫貪
不要因為樓價特別便宜就買入,樓價相比市場價值過低可能因為地理位置不佳、凶宅、治安欠佳等原因,一定要先了解背後原因才考慮買入一個物業。

三)買質素好的物業
與第二點相通,最好買入確保能保值或者升值的物業。質素好的物業包括良好的租金來源,足夠用來清還按揭貸款及支付各種持有物業的費用,這能保證你的每月淨現金流。(筆者註:這亦與財叔的學懂淨租金回報策略類似。)

四)不要和物業談戀愛
不要在投資決策中摻雜感情色彩,保持理性是成功的關鍵。必需了解宏觀市場及時刻對市場走勢警覺,如物業而升值至目標價格,或市場有甚麼風吹草動的話,無論多喜歡都不要說「捨不得」。

五)聽取建議
和那些你想要成為的人交流。即尋找「良師益友」、「啟導者」(Mentor),他們可能已經成功達到財自的境界,可以借鏡他們的成功經驗,甚至青出於藍勝於藍。例子如 Ben Graham、Philip Fisher 對股神的影響,可說是舉足輕重。

最後,對於想要成功的其他年輕人,Nathan想說,從出身藍領階層到房產大亨之路並不好走。「一開始我賺的非常少,只好很努力地存錢,能不花錢就不花錢,從來不出去玩。朋友們去旅行,去聚會,我都只能在旁看著。」

所以,回到起步點,有心上車的朋友要為有「第一桶金」而作長時間作戰的準備。而今天儲蓄,是為了明日機會來到時能夠好好把握。


13 則留言:

  1. 塘人覺得應該搞清楚成功前, 成功中和成功後的解說
    例如他第一套物業是他成功前買的, 很難相信他會有足夠的經驗, 財力和牙力去買質素好的物業和認清楚便宜莫貪
    成功後的他去買MOTEL, 照計當時他的經驗和財力已經有咁上下, 所以至有牙力去叫價扣六成

    千里之行, 開始在第一步, 首次做物業投資者還是先搵多D錢搞掂第一單Deal吧!

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    1. 冇錯,萬事起頭難。第一桶金好重要,睇下財叔、YC、以至現在這鬼佬,第一桶金都係辛辛苦苦儲返來。千里之行,始於足下。到後來有了經驗、人脈、甚至財力,反而就會有很多人自發地過來找你,介紹好deal俾你。

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  2. 以這年紀可靠收租退休不出奇,但能坐擁160套房可算是神奇。

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    1. 其實計番,小弟估計鬼佬的房子大多數係「上車盤」,$3500萬除以160間物業 = $130萬港紙 / 物業。算係細細地炒埋一碟。

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  3. "到了18歲,他用攢下來的$24.8萬澳元買下了一棟位於 Mount Druitt 的房子"

    疑點1, 2002 年 左右, 一年間.....可以慳到......HKD 1M?
    疑點2, MORTGAGE 成數

    當然, 2000~2005 年....澳洲 正值谷底反彈,
    只可講係...大趨勢 做就......
    至於往後0既loop mortgage, 銀行主要睇資產0者...

    越多asset, 就越有bargaining power...

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    1. Scott兄,你都係澳洲幫,我估計你都知道 Mount Druitt 係咩地方。原文冇講佢小弟估計鬼佬係13、14歲開始儲蓄,加上17歲在一間房地產公司打工(可能是地產經紀),多勞多得做到生意分佣金,加上夜晚兼職死慳死抵盡量不用錢,儲到100萬港紙也不足為奇。

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    2. 至於 Mortgage 成數,如果他 Mount Druitt 的樓是已經 fully-paid 的話,mortgage做到70-80%都有機會。他24歲退休,6年間可能仍然是做地產經紀,原文沒有提及他正職中的表現,但見到他的講價能力,不難想像他應該是 top sales,可以推測他從正職中可能都賺不少。

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    3. Mount Druitt 睇地圖..先知..呵呵..
      (小弟係ANU 友, SYDNEY 唔係0甘熟)

      但真係離市中心遠,
      以當時來說,
      樓價並未起飛, 港紙 1 MIL....都唔叫過份....
      其實買 1 MIL 樓....都唔駛1 MIL CASH 0既..
      佢有工作, 有 50%CASH左右, 已經夠入場去LOOP

      之後LOOP 大先係經驗+技巧

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    4. 原來 Scott 兄係來自 ACT 的朋友。Mount Druitt 到今天炒到火紅火綠,2-bedroom Apartment都要50萬一間。不過正如 Scott兄所講,越多asset就越有bargaining power。當你做到一定基礎後,反而會係銀行自己來搵你借錢俾你。

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    5. 當年 ANU 收生門檻低,
      小弟0係香港CITYU 完左ASSOCIATE DEGREE, 直入..
      ACT 夠靜, 讀書ok, XD
      最後都係返港搵食..

      呢位澳洲神話, 真係幾正,

      近排SEARCH 過
      SUNSHINE COAST (1 HR DRIVE FROM BRISBANE)
      0的HOUSE 先...AUD400K,

      0甘0既地區 2-BEDROOM APARTMENT 都要50萬..
      真係夠...瘋癲

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    6. Brisbane 同 Sydney 不可同日而語啊,今時今日澳洲 Mining Boom已完結,鬼佬都要去 Capital Cities 大城市搵食,再加上中國移民、留學生日漸繁多,Sydney / Melbourne 等一線城市房屋供不應求。

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  4. 回覆
    1. 多謝支持!下次留言不妨留個大名。

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